Analitycy rynku nieruchomości, dziennikarze i różnej maści guru nieruchomościowi lubują się ostatnimi czasy w przypominaniu, ileż to transakcji na polskim rynku mieszkaniowym ma charakter gotówkowy. Udział transakcji tego typu w transakcjach ogółem według publikowanych przez NBP danych co do zasady nie spada poniżej 50%. I to właśnie według wielu osób ma świadczyć rzekomo o wielkiej sile rynku i przemawiać za istnieniem czynników dalej napędzających wzrosty cen nieruchomości. Tu się jednak pojawia pytanie: a skąd NBP wie, ile tych transakcji miało charakter gotówkowych? Spieszę z odpowiedzią: NBP tego nie wie, ale NBP to szacuje.
W tym miejscu trzeba podkreślić wyraźnie, że NBP w żadnym miejscu nie twierdzi, że posiada pełne, kompletne i niepodważalne dane o licznie transakcji gotówkowych. Co więcej – NBP opisuje w swoich raportach metodykę, jak ten udział szacuje. A więc nie można w tym zakresie NBP nic zarzucić: uczciwie informuje w stosownych przypisach, że dane o transakcjach gotówkowych to szacunki i podaje, jak te szacunki powstają. W raporcie NBP za I kw. 2022 r. znajduje się następujący opis metodyki (s. 16): Zakupy kredytowe mieszkań obejmują zakupy dokonane z kredytu i minimalnego udziału gotówki (przyjęto wkład własny 25%; ostrożniej w dużych miastach niż wymóg wkład własny 20% ze znowelizowanej Rekomendacji S), natomiast zakupy gotówkowe mieszkań stanowią różnicę między wartością transakcji a środkami kredytowymi. Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania 7M (NBP) przez jego średnią wielkość w mkw. (GUS) oraz liczbę sprzedanych mieszkań (JLL/d.REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach pierwotnych 7M wynosi ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7M oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe oraz powierzchniowe za wszystkie okresy są aktualizowane.
Co wynika z powyższego fragmentu? Otóż kilka istotnych rzeczy. Po pierwsze: dane są szacowane nie dla całego kraju, a dla 7 największych miast, a więc nawet nie obejmują wszystkich miast wojewódzkich. To z kolei w umiarkowanym stopniu pozwala na wnioskowanie na ich podstawie o całym rynku. Nie trzeba bowiem nikogo przekonywać, że rynek warszawski czy krakowski z pewnością różni się od rynku lubelskiego czy białostockiego, a tym bardziej od rynku w Lubartowie czy Radzyniu Podlaskim. Chociażby ze względu na różnice w potencjale demograficznym miast oraz wysokości zarobków w tych miastach, ale także skali działalności branży deweloperskiej w danej lokalizacji.
Po drugie: NBP operuje na założeniach o udziale własnym klientów finansujących się kredytem. Nie jest możliwe na podstawie ogólnodostępnych danych skonfrontowanie tych danych z danymi BIK, gdyż NBP bazuje na danych dla wybranych miast, a BIK podaje dane w podziale na województwa. Nie można więc stwierdzić, czy jest pesymistyczne założenie, czy wręcz przeciwnie.
Po trzecie: NBP bazuje na danych z różnych źródeł. Są to dane z GUS, ZBP, z samego NBP i z prywatnej firmy. Jak w przypadku GUS, ZBP oraz NBP można założyć dostęp do pełnych danych, tak w przypadku prywatnej firmy – nie musi już tak być. Chciałabym tu podkreślić, że nie kwestionuję w żaden sposób rzetelności tej firmy w trakcie agregacji danych, ale nie ma ona mandatu do żądania dostępu do danych (w przeciwieństwie np. do GUS), a więc dane jakimi dysponuje ta firma mogą nie być z tego powodu kompletne.
Po czwarte: metodyka szacunków jest bardzo wrażliwa na wahania. Potwierdza to odczyt z II kw. 2020 r., kiedy udział transakcji gotówkowych spada z 72% w I kw. 2020 r. do 32%, by w III kw. 2020 r. wzrosnąć do 64%. Wyjaśniono to ograniczeniami w poruszaniu się. Podkreślić należy, że ograniczenia w poruszaniu się powinny spowodować raczej wzrost udziału transakcji gotówkowych niż spadek, gdyż załatwienie formalności w banku wymaga dodatkowego poruszania się.
Na koniec chciałabym podkreślić, że ta publikacja nie stanowi krytyki danych NBP, ale jedynie chęć podkreślenia, że są to dane szacunkowe, a jak każde dane szacunkowe – nie są one wolne od ryzyka wystąpienia większych lub mniejszych odchyleń.
Autor: dr Agnieszka Wójcik
Ekspert ds. controllingu i finansów
e-mail: a.wojcik[at]exorgroup.pl
tel: 504 724 416